Tra i problemi di manutenzione più diffusi per gli edifici in comproprietà, il rifacimento dei balconi del condominio è di certo uno dei più frequenti. L’esposizione agli agenti atmosferici e l’usura possono infatti compromettere sia l’estetica che la stabilità di queste strutture e, come facile intuire, serve intervenire il più tempestivamente possibile. Ma come funziona l’intervento di gestione dei balconi e, soprattutto, chi deve pagarlo? Per comprendere come dovranno essere ripartite le spese, è necessario analizzare la normativa per i balconi condominiali.

La proprietà e la responsabilità dei balconi in condominio

Così come già accennato in apertura, i lavori sui balconi condominiali rappresentano uno dei problemi più diffusi per gli edifici in comproprietà. A discapito delle credenze comuni, la relativa ripartizione delle spese non è così immediata come si potrebbe pensare. Non è infatti detto che a sostenerne i costi sia esclusivamente il condomino che usufruisce del suo singolo balcone, in molti casi l’intervento è a carico di tutto il condominio. Come orientarsi, di conseguenza?

I balconi sono condominiali o privati?

Prima di comprendere come debbano essere ripartite le spese per il rifacimento dei balconi, è necessario rispondere a un dubbio particolarmente comune: i balconi sono da considerarsi condominiali o privati?

Per rispondere a questa domanda, è necessario innanzitutto considerare la tipologia di balcone. In linea generale, un edificio condominiale può presentare:

• dei balconi aggettanti, ovvero quelli che sporgono dalla facciata dello stabile;
• dei balconi incassati, cioè inglobati nella struttura condominiale interventi di muratura.

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Per comprendere a chi spetti la spesa per il loro rifacimento, è innanzitutto indispensabile capire se possano essere considerati una parte comune dell’edificio. L’articolo 1117 del Codice Civile non include esplicitamente i balconi nelle parti comuni, specificando che queste ultime sono tutte le porzioni dell’edificio che sono necessarie all’uso comune. In base a questa precisazione, si può quindi dedurre che:

• i balconi aggettanti sono generalmente considerati privati, poiché non hanno funzione comune per il condominio, limitandosi a servire unicamente il proprietario dell’appartamento a cui sono collegati, fatta però eccezione per frontalini e altri elementi decorativi;
• i balconi incassati possono essere considerati comuni se integrati nei muri perimetrali o se influiscono sulla stabilità e l’estetica dell’immobile.

Tuttavia, la distinzione tra balconi privati e condominiali non è sufficiente per stabilire chi dovrà occuparsi delle relative spese: bisogna entrare nel dettaglio, infatti, degli interventi necessari.

Chi è responsabile della riparazione del balcone condominiale

In considerazione delle precedenti premesse sulla proprietà, chi è responsabile della riparazione di un balcone in condominio? In linea generale:

• il singolo proprietario è di norma responsabile degli interventi sul balcone aggettante;
• l’intero condominio è responsabile degli interventi sui balconi incassati, se considerati parte comune dell’edificio.

Eppure, serve sempre valutare la tipologia d’intervento. Ad esempio, le spese per elementi come i frontalini dei balconi aggettanti, che contribuiscono all’estetica e al decoro dell’edificio, sono a carico dell’intero condominio. Lo ha ribadito la Corte di Cassazione, con la sentenza 27413/2018, nel considerarli parte comune per via della loro funzione decorativa.

Il rifacimento dei balconi condominiali: la ripartizione delle spese

Specificando quando il balcone sia privato o di proprietà del condominio, così come le relative responsabilità d’intervento, si può procedere a comprendere come debbano essere suddivise le spese di riparazione. Genericamente, si procede secondo le responsabilità descritte nei precedenti paragrafi:

• per gli interventi che non hanno né funzione comune né un ruolo estetico, la spesa sarà a carico del singolo proprietario. È il caso, ad esempio, della riparazione della pavimentazione del singolo balcone;
• per i lavori che riguardano parti comuni o porzioni che contribuiscono al decoro e all’estetica dello stabile, è invece l’intero condominio a rispondere. I costi saranno perciò suddivisi fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, così come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile.

Chi paga le spese del rifacimento sotto un balcone condominiale

Uno dei casi più comuni è quello del rifacimento della porzione inferiore di un balcone, ad esempio per il distacco di porzioni dell’intonaco. Di norma:

• se il sottobalcone funge da copertura per il piano inferiore, le spese seguono l’articolo 1125 del Codice Civile: il proprietario del piano superiore paga la manutenzione del pavimento, mentre quello del piano inferiore si occupa dell’intonaco e del ripristino del soffitto;
• se il sottobalcone è parte completamente privata di un balcone aggettante, e non ha funzione comune o estetica per il condominio, la spesa grava unicamente sul proprietario.

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Attenzione, però: per le spese di rifacimento dei frontalini dei balconi in condominio, bisogna ricordare la sentenza della Corte di Cassazione 27413/2018, citata in precedenza: poiché concorrono all’estetica dell’edificio, valgono i criteri di ripartizione in millesimi previsti sempre dall’articolo 1123 del Codice Civile, cioè vi rispondono tutti i condomini.

Chi ripara ringhiere e parapetti

Discorso analogo per ringhiere e parapetti, dove vale la medesima suddivisione:

• gli interventi che non hanno funzione estetica per il decoro del palazzo, come il ripristino della porzione interna del parapetto o della ringhiera, gravano sul singolo proprietario;
• i lavori che riguardano il decoro o la stabilità del condominio, come il ripristino delle sulle porzioni esterne di parapetto e ringhiere, sono suddivisi fra tutti i condomini. 

Come si procede se vi sono delle infiltrazioni

Anche nel caso di infiltrazioni d’acqua, la ripartizione rimane la medesima:

• se il balcone è esclusivamente privato, privo di funzione comune o estetica, le spese sono a carico del singolo proprietario;
• se i danni da infiltrazione coinvolgono due balconi sovrapposti, si segue la suddivisione dell’articolo 1125 del codice civile: il proprietario del balcone superiore paga il ripristino della pavimentazione, quello del balcone inferiore gli interventi sul soffitto che funge da copertura.

Come già visto, se l’infiltrazione riguarda porzioni comuni dei balconi, vi provvederà l’intero condominio.

L’approvazione delle spese per i balconi condominiali

Identificata la ripartizione delle spese, in base alla natura degli interventi da realizzare, chi deve provvedere alla loro autorizzazione? Di norma, tutti gli interventi che riguardano le parti comuni dell’edificio devono essere sottoposti al voto dell’assemblea condominiale: in base all’articolo 1136 del Codice Civile, sarà necessario ottenere la maggioranza dei presenti, purché rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Bisogna tuttavia considerare che, in caso di lavori di manutenzione straordinaria urgente - ad esempio, su balconi pericolanti che rischiano di danneggiare persone e cose - l’articolo 1135 del Codice Civile dà facoltà all’amministratore di procedere autonomamente, purché informi l’assemblea alla prima riunione utile.

Come già spiegato, per gli interventi comuni la ripartizione delle spese avviene in base ai millesimi di proprietà. Tuttavia, è bene che vengano considerati i bonus per il rifacimento dei balconi in condominio, così da ridurre per tutti l’esborso. Ad esempio, per tutto il 2025 è possibile approfittare del Bonus Ristrutturazioni, che prevede la possibilità di ottenere detrazioni al 50%, fino a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.

Fonte idealista.it